أهم 9 عوامل في مجال الاستثمار العقاري
على الرغم من أن الموقع العقاري أمر بالغًا الأهمية، إلا أن هناك عناصر أخرى مختلفة تلعب دورًا في تقرير ما إذا كان الاستثمار مناسبًا أم لا، دعنا نفحص أهم 9 عوامل في مجال الاستثمار العقاري إذا كنت تخطط للاستثمار في سوق العقارات.
1- تقديم العروض
للنجاح في مجال العقارات، فمن الضروري أن يكون لديك تدفق متسق من العملاء المحتملين، يمكن أن يشمل هؤلاء العملاء البائعين والمستأجرين والمشترين إذا كنت تبيع العقارات، ومع ذلك؛ فمن المهم بشكل خاص التركيز على جذب البائعين من خلال البحث النشط عن العروض وتقديمها إلى عدد أكبر من البائعين، ستزيد من فرص شراء المزيد من العقارات.
2. موقع الملكية
ما زلنا نقول إن موقع العقارات يظل الجانب الأكثر أهمية لكسب المال في مجال الاستثمار العقاري، كونك قريبًا من وسائل الراحة والمناطق الخضراء والمناظر الجميلة وسمعة الحي يؤثر بشكل كبير على قيمة العقارات السكنية، وبالمثل فإن التواجد بالقرب من الأسواق والمستودعات ومراكز النقل والطرق السريعة والمناطق المعفاة من الضرائب يلعب دورًا مهمًا في تحديد قيمة العقارات التجارية.
لجمع التفاصيل حول إمكانات المنطقة المحيطة بالعقار الذي تهتم به، يمكنك الوصول إلى قاعة المدينة أو المنظمات العامة ذات الصلة المسؤولة عن تقسيم المناطق والتخطيط الحضري، سيوفر لك هذا رؤى حول خطط التطوير المستقبلية للمنطقة؛ مما يتيح لك تقييم ما إذا كانت تتماشى بشكل جيد أو سيئ مع أفكارك الخاصة للعقار.
3. تسعير ممتلكاتك بشكل صحيح
إذا كانت لديك خبرة كسمسار عقارات فستكون لديك المعرفة اللازمة لصياغة تحليل شامل للسوق المقارن (CMA)، ومع ذلك؛ إذا كنت تفتقر إلى الخبرة في بيع العقارات فمن المستحسن طلب التوجيه من فرد متمرس، من المهم إيضًا جمع معلومات حول ظروف السوق الحالية بما في ذلك العقارات المماثلة المدرجة حاليًا والعقارات التي تم بيعها أو قيد التعاقد حاليًا، وكذلك تلك التي فشلت في البيع لأنها توفر رؤى قيمة.
عليك أن تعرف:
- المدة الزمنية التي ظلت فيها متاحة للشراء (بكل سعر) قبل إبرام اتفاق تعاقدي.
- أسعار البيع الأخيرة للعقارات المشابهة لعقاراتكم.
- الفرق في النسبة المئوية بين السعر الأولي الذي طلبوه والسعر النهائي الذي طلبوه والسعر الذي تم بيعه به في النهاية.
- ما هو العدد الحالي للعقارات المتاحة للبيع والأسعار المقابلة لها ؟
- ما هي العقارات التي تم تحديد أسعارها ولكنها فشلت في البيع وتم إزالتها لاحقًا من السوق؟
- كم تغيرت أسعار العقارات التي لا تزال متاحة للشراء ؟
4. تقييم الممتلكات
تقييم الممتلكات له أهمية في جوانب مختلفة مثل تأمين التمويل لشراء الممتلكات وتحديد سعر الإدراج المناسب وإجراء تحليل للاستثمار والحصول على تغطية تأمينية وتيسير الإجراءات الضريبية.
هناك ثلاث نُهُوج علينا مراعاتها أثناء تقييم الممتلكات العقارية وهم:
- نهج مقارنة المبيعات: إنها الطريقة الأكثر شيوعًا وملاءمة لتقييم الخصائص الجديدة والقديمة، يتضمن تحليل العقارات المباعة مؤخرًا والتي لها خصائص مماثلة للممتلكات التي يتم تقييمها.
- نهج التكلفة: إنها طريقة تستخدم لتحديد قيمة العقار عن طريق طرح الاستهلاك من تكلفة الأرض والبناء، يستخدم هذا النهج بشكل شائع لتقييم قيمة العقارات المناسبة للبناء الجديد.
- نهج الدخل: نهج الدخل المبني على تدفقات الإيرادات المتوقعة وهو مناسب لعقود الإيجار.
5. الغرض من الاستثمار
إذا لم يكن هناك غرض واضح عند الاستثمار في العقارات، فقد يؤدي ذلك إلى عواقب غير متوقعة، مثل الضائقة المالية، خاصة إذا كان الاستثمار مضمونًا برهن عقاري.
أولاً، عليك تحديد هدفك ثم وضع الخطة الصحيحة لتحقيقها، على سبيل المثال.
- إذا كان هدفك هو ” الشراء للاستخدام الشخصي” في هذه الحالة لن توفر المال على الإيجار فحسب؛ بل ستتمتع أيضًا بميزة القدرة على الاستمتاع بالعقار شخصيًا مع الاستفادة أيضًا من الزيادة المحتملة في قيمته.
- إذا كان هدفك هو ” الشراء وتأجير العقارات” فهذا يوفر إيرادات مستقرة ونموًا محتملاً طويل الأجل في القيمة، ومع ذلك، فإنه يتطلب العقلية والقدرة على التعامل مع النزاعات المحتملة والمسائل القانونية والتعامل مع المستأجرين والإشراف على الصيانة والإصلاحات اللازمة.
- إذا كان هدفك هو ” الشراء والبيع (على المدى القصير)” فهناك استراتيجية مناسبة لتحقيق مكاسب سريعة أو متواضعة أو معتدلة، يتضمن النهج المعتاد شراء وبيع العقارات التي لا تزال قيد الإنشاء لتحقيق ربح بمجرد اكتمالها.
- إذا كان هدفك هو ” البيع والشراء على المدى الطويل” فعادةً ما ينصب التركيز على تقدير القيمة الجوهرية الكبيرة على مدى فترة زمنية طويلة، يقدم خيارات أخرى للتوافق مع الأهداف طويلة الأجل مثل خطة التقاعد «خطة الادخار».
6. كن حذرًا مع الرافعة المالية
يمكن أن تكون القروض مفيدة، لكنها قد تكون باهظة الثمن أيضًا، عندما تحصل على قرض فأنت تضحي بشكل أساسي بأرباحك المستقبلية من أجل الحصول على مزايا فورية، ولكن عليك أيضًا دفع الفائدة على مدى فترة طويلة من الزمن، من المهم معرفة كيفية إدارة قروض مثل هذه وتجنب تراكم الكثير من الديون أو الإفراط في تمديدها حتى الأشخاص المطلعين على العقارات يمكن أن يعانون من عواقب التوسع المفرط خلال ظروف السوق الصعبة، يمكن أن يؤدي ارتفاع الديون إلى نقص الأموال المتاحة مما قد يؤدي في النهاية إلى فشل مشاريع الاستثمار العقارية.
7. درجة الائتمان الخاصة بك
تتأثر أهليتك للحصول على قرض عقاري والشروط التي يقدمها المقرض الخاص بك بدرجة الائتمان الخاصة بك، قد يؤدي الحصول على درجة ائتمان أعلى إلى شروط أكثر ملاءمة مما يؤدي إلى مدخرات كبيرة على المدى الطويل.
إذا تجاوزت درجاتك 800، فهي ممتازة وستساعد في أهليتك للحصول على خيارات الرهن العقاري الأكثر ملاءمة.
نصائح لتقديم درجة الائتمان الخاصة بك
- من المستحسن إبقاء أي بطاقات ائتمان مفتوحة لا تفرض عليك رسومًا سنوية.
- التأكد من دفع جميع الفواتير في الموعد المحدد عن طريق إنشاء مدفوعات آلية أو إعداد تذكيرات.
- سعى جاهدًا للحفاظ على استخدام الائتمان الخاص بك أقل من 30٪.
- سداد الديون.
- حاول تقليل طلبات الائتمان الجديد وتجنب الاستفسارات «الصعبة».
8. سوق العقارات بشكل عام
ومن المستحسن شراء العقارات بسعر منخفض وبيعها بسعر أعلى. سوق العقارات غير مستقر، لذلك من الضروري البقاء على اطلاع بالاتجاهات الحالية، بالإضافة إلى ذلك يعد تتبع معدلات الرهن العقاري أمرًا ضروريًا؛ لأنه يسمح لك بتقليل نفقات التمويل الخاصة بك إذا كان ذلك ممكنًا.
ابق على اطلاع بالاتجاهات الجديدة من أجل:
- بناء جديد.
- معدلات الرهن العقاري.
- أسعار المساكن ومبيعات العقارات (بشكل عام وفي السوق المحدد التي تهتم بها).
- مخزون الممتلكات.
- حبس الرهن «إنه إجراء قانوني يسمح للدائنين باسترداد مبلغ القرض غير المدفوع بافتراض حيازة وبيع العقار المحتفظ به كضمان»
9. التدفقات النقدية المتوقعة وفرص الربح
يعد التدفق النقدي المواتي ضروريًا لضمان عائد نقدي على عقار استثماري، ومن أجل تحقيق أهدافك فمن الضروري إنشاء تنبؤات للطرق المختلفة التي يمكنك من خلالها توليد الدخل والنفقات:-
- التدفق النقدي المتوقع من إيرادات الإيجار (يستفيد الملاك من التضخم من حيث دخل الإيجار).
- الزيادة المتوقعة في القيمة الأساسية المنسوبة إلى نمو الأسعار على مدى فترة طويلة.
- مزايا انخفاض قيمة الأصول (إلى جانب المزايا الضريبية المحتملة).
- تقييم تكاليف وفوائد تجديد العقار قبل بيعه من أجل تحقيق سعر بيع أعلى.
- مقارنة تكاليف ومزايا القروض التي يتم الحصول عليها بالرهن العقاري مقابل زيادة قيمة العقار.
في نهاية مقالنا عن أهم 9 عوامل في مجال الاستثمار العقاري، نود أن نوضح أن يكون الاستثمار في العقارات مفيدًا لتنويع محفظتك الاستثمارية، عادةً لا ترتبط العقارات ارتباطًا وثيقًا بفئات الأصول الأساسية الأخرى؛ مما يعني أنه عندما يكون أداء سوق الأسهم ضعيفًا، تميل قيم العقارات إلى الارتفاع، بالإضافة إلى ذلك يمكن أن يولد الاستثمار في العقارات دخلاً مستقرًا وزيادة كبيرة في القيمة بمرور الوقت ومزايا ضريبية وعائدات تنافسية مع مخاطر يمكن التحكم فيها، بشكل عام يعتبر مجال الاستثمار العقاري خيارًا استثماريًا حكيمًا.
